A társasházi élet közösségi jellegéből adódóan számos közös költség merül fel, amelyek hozzájárulnak az épület fenntartásához és a lakók komfortérzetének biztosításához. A közösköltség és az ebből fakadó tartozások kezelése nemcsak jogi, hanem etikai és közösségi kérdés is. Az alábbiakban részletesen bemutatjuk a társasházi közösköltséggel kapcsolatos legfontosabb tudnivalókat és kötelezettségeket.
Társasházi törvény (2003. évi CXXXIII. törvény) kifejezetten rögzíti a közös költség fogalmát. A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás költsége a közös költség.
Vagyis két nagy költségterületet ölel fel:
- fenntartási költség
- rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás költsége
A közös költséget a fenti két költségterület alapján a tulajdonostársaknak kötelessége megfizetni a társasház felé. A Szervezeti és Működési Szabályzat tartalmazza a közös költségre vonatkozó konkrét rendelkezéseket.
A közösköltség olyan rendszeres kiadás, amelyet a társasház lakói közösen viselnek, és amely az épület fenntartásához, karbantartásához, valamint az egyéb közös kiadások fedezéséhez szükséges. A közösköltség jellemzően magában foglalja a következő költségeket:
- Karbantartási költségek: Az épület szerkezeti elemeinek, például a tetőnek, a homlokzatnak, a lépcsőháznak és a közműveknek a javítása és karbantartása.
- Közüzemi díjak: A közös használatú területek, mint a lépcsőház, a lift, vagy a kert világításának és fűtésének költségei.
- Üzemeltetési költségek: A közös területek tisztításának és takarításának díjai, a kertészkedési költségek, valamint a szemétszállítás díjai.
- Biztosítási díjak: Az épületre kötött biztosítás díjai.
- Közös képviselő díjazása: A közös képviselő munkájának díjazása, aki az épület fenntartásáért és a lakók közötti kommunikációért felelős.
A legtöbb társasházban április – május hónapokban (kötelező jellegű határidő: május 31.) tartják meg a rendes éves közgyűlést a tulajdonosok. Ekkor lehetőség nyílik arra, hogy olyan döntéseket, társasházi határozatokat hozzanak, amiben a közgyűlés dönt:
- közös költség módosításáról,
- a hátralékkal rendelkező tulajdonostársakkal szembeni lépésekről.
A társasházi közös költség kiszámítása
A közös költség jogszabály értelmében, akinek több a külön tulajdona és ezáltal a külön tulajdonra jutó közös tulajdoni hányada, annak a személynek a rendelkezési, használati és hasznosítási joga is több – éppen ezért a társasházi költségviselés során is arányosan több terhet kell a „közösbe” befizetnie.
A társasházi közös költség megállapítása történhet:
- a közös tulajdoni hányad alapján számított havi hozzájárulás formájában,
- illetve a közös tulajdoni hányad kiszámításának alapjául szolgáló alapterület szerint történő havi hozzájárulás kiszámításával is.
A közös költség összege annak függvényeben növekszik, hogy kinek mekkora a külön tulajdona a társasházban. A nagyobb lakások esetében több a közös költség, a kisebbeknél kevesebb a közös költség.
Továbbá a közös költség megemelő tényezői közé tartoznak a közös kiadások: tipikusan a társasház karbantartását és felújítását célzó beruházásokról van szó, mint például a tetőcsere vagy a homlokzati szigetelés.
Közös költség tartozás: következmények és megoldások
A közösköltség rendszeres és időben történő fizetése minden lakó közös felelőssége, amely elengedhetetlen az épület zavartalan működéséhez. Amennyiben valamelyik lakó nem fizeti a közösköltséget, közös költség tartozás keletkezik, amely számos problémát okozhat a közösség számára.
Következmények:
- Pénzügyi nehézségek: A nem fizető lakók miatt a társasház pénzügyi egyensúlya megbomlik, ami nehezítheti a szükséges karbantartási munkák elvégzését és a közüzemi számlák kifizetését.
- Jogi lépések: A közösköltségtartozás jogi következményekkel járhat. A társasház közös képviselője jogosult behajtási eljárást indítani a tartozó lakó ellen, amely akár bírósági úton történő követelésbehajtást is magában foglalhat.
- Kamatok és költségek: A tartozásokra késedelmi kamat és behajtási költségek is rátevődhetnek, amelyek tovább növelhetik a fizetendő összeget.
Megoldások:
- Kommunikáció: A tartozások elkerülése érdekében fontos, hogy a lakók időben jelezzék fizetési nehézségeiket a közös képviselő felé. A kommunikáció lehetővé teheti a közös megoldások kidolgozását, például a részletfizetés lehetőségét.
- Részletfizetési megállapodás: A közös képviselővel történő megállapodás alapján lehetőség nyílhat a tartozások részletekben történő kifizetésére, amely enyhítheti az anyagi terheket.
- Közösségi összefogás: A lakóközösség támogató hozzáállása és összefogása segíthet a tartozások rendezésében és a társasház pénzügyi stabilitásának helyreállításában.
Közös költség tartozás rendezése
A Társasházi Törvény alapján már 3 havi közös költség tartozás esetén, komoly lépéseket tehet a társasház a tulajdonossal szemben, amik megismételhetőek.
Két lehetőség van a közös költség tartozás rendezésére:
1. Jelzáloggal történő terhelés: hátralékos tulajdonos külön tulajdonát, valamint a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadát a társasház – a tartozás erejéig – jelzálogjoggal terheli meg. A jelzálogjog biztosítékként szolgál a társasház javára a tartozás megfizetésére.
Ebben az esetben:
- a közgyűlés – az érintett tulajdonostárs szavazatának figyelmen kívül hagyásával – dönt a kérdésben
- vagy közgyűlés hiányában, a közös képviselő önállóan is intézkedhet. Ez utóbbi esetben a Szervezeti és Működési Szabályzat adhatja meg ezt a jogot, felhatalmazást a közös képviselőnek.
A jelzálogjog bejegyzésének sajátossága, hogy mind a közgyűlési határozatot, mind pedig a közös képviselő rendelkezését ügyvéd, vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba, vagy közokiratba kell foglalni. Ez lényeges feltétele az ingatlan – nyilvántartásba történő bejegyzésnek. Ez további költséget jelent a tulajdonostárs számára, melyet rendezni köteles. Természetesen, amennyiben a hátralék rendezetté válik, akkor a törlés iránt – ugyanilyen formában – a tulajdonos költségére, intézkednie kell a társasháznak.
2. Fizetési meghagyásos eljárás kezdeményezése: ez a behajtás iránti intézkedés formája.
Elrendelése történhet:
- a Szervezeti és Működési Szabályzat felhatalmazása
- vagy egyedi közgyűlési határozat alapján.
Ennek kimenetele akár a polgári peres eljárás is lehet. A fizetési meghagyásos eljárás során szintén felmerülnek költségek, melyekkel a tartozás tovább növekszik. Ha a tulajdonostárs vitatja a fizetési meghagyásban foglalt követelést, akkor lehetősége van azzal szemben ellentmondással élni. Ebben az esetben – ha a társasház keresetet nyújt be a bíróságra – akkor a bíróság dönt a közös költség követelés jogalapjáról és összegszerűségéről is.
Összegzés
A társasházi közösköltség és az ebből fakadó tartozások kezelése kiemelten fontos a lakóközösség harmonikus együttélése és az épület fenntarthatósága szempontjából. A közösköltségek pontos és rendszeres fizetése, valamint a tartozások hatékony kezelése minden lakó közös érdeke és felelőssége. A megfelelő kommunikáció és együttműködés segíthet a problémák megelőzésében és a közösségi élet minőségének javításában.
