A társasházak működésének egyik alapvető eleme a közgyűlés, amely a lakóközösség legfőbb döntéshozó szerve. A közgyűlésen hozott határozatok meghatározzák a társasház irányításának, fenntartásának és fejlesztésének kereteit. Azonban előfordulhatnak olyan esetek, amikor valamelyik tulajdonostárs nem ért egyet a meghozott döntésekkel, és szükségesnek tartja azok megtámadását. Az alábbiakban részletesen ismertetjük a társasházi közgyűlési határozatok megtámadásának jogszabályi hátterét és eljárásrendjét.
Jogszabályi háttér
A társasházi közgyűlési határozatok megtámadásának jogi kereteit elsősorban a 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról (Ttv.) és a Polgári Törvénykönyv (2013. évi V. törvény, Ptk.) határozzák meg.
A Társasház közgyűlése a Társasházi Alapító Okirat szerinti rendben hoz határozatokat. A társasházi törvény szerint a közgyűlésen hozott határozatokat a következő indokokkal lehet megtámadni:
- a határozat jogszabályba, az Alapító Okiratba vagy a Szervezeti és Működési Szabályzatba ütközik
- vagy a kisebbség jogos érdekeinek a sérelmével jár.
Megtámadásra jogosultak
A közgyűlési határozatok megtámadására a társasház bármelyik tulajdonostársa jogosult tehát például bérlő vagy más jogcímen használó, haszonélvező nem.
Megtámadás határideje
A közgyűlési határozat megtámadására vonatkozó keresetet a közgyűlési határozat meghozatalától számított 60 napon belül kell benyújtani a bírósághoz. A határidő jogvesztő, ami azt jelenti, hogy annak elmulasztása esetén a tulajdonostárs elveszíti a határozat megtámadásának lehetőségét.
A fentiekkel kapcsolatban több részletet is a bírósági joggyakorlat dolgozott ki vagy erősített meg. A hatvan napos határidő elévülési jellegű, a mulasztás igazolásának jogával élhet a jogosult, ez gyakorlatban azt jelenti, hogy a keresetlevelet nem utasítják el a bíróságok idézés kibocsátása nélkül arra hivatkozva, hogy az elkésett. Ezt a Kúria 1035/2004. számú polgári elvi határozatában rögzítette.
Kereset benyújtása és az eljárás menete
- Keresetlevél benyújtása: A tulajdonostársnak a határozat megtámadására vonatkozó keresetlevelet a társasház székhelye szerint illetékes bírósághoz kell benyújtania. A keresetlevélnek tartalmaznia kell a megtámadott határozat pontos megjelölését, a jogszabálysértés vagy egyéb kifogás alapjául szolgáló indokokat, valamint a felperes kérelmét.
- Bírósági eljárás: A bíróság az eljárás során megvizsgálja a keresetlevélben foglaltakat és a közgyűlési határozat jogszerűségét. Az eljárás során a feleknek lehetőségük van bizonyítékokat bemutatni, tanúkat meghallgatni és álláspontjukat kifejteni.
- Bírósági döntés: A bíróság a per tárgyalása után döntést hoz. Amennyiben a bíróság megállapítja, hogy a közgyűlési határozat jogszabálysértő vagy más módon jogellenes, a határozatot érvénytelennek nyilvánítja. Az érvénytelenítés következtében a társasháznak új közgyűlést kell összehívnia, amelyen a korábban meghozott határozat helyett új döntést kell hozni.
Megtámadás hatásai
A közgyűlési határozat megtámadása nem eredményezi automatikusan a határozat végrehajtásának felfüggesztését. A határozat végrehajtása csak abban az esetben függeszthető fel, ha a bíróság erre vonatkozóan külön határozatot hoz. Ennek megfelelően a tulajdonostársaknak figyelembe kell venniük, hogy a megtámadás ellenére a határozat végrehajtása folytatódhat, amíg a bíróság másként nem rendelkezik.
Összegzés
A társasházi közgyűlési határozatok megtámadása fontos jogi eszköz a tulajdonostársak számára, hogy biztosítsák a társasház működésének jogszerűségét és a közösségi döntéshozatal átláthatóságát. A jogszabályi keretek és az eljárásrend részletes szabályozása garantálja, hogy a tulajdonostársak hatékonyan érvényesíthessék jogaikat. A közgyűlési határozatok megtámadása nemcsak a jogszerű működés fenntartását szolgálja, hanem hozzájárul a társasházi közösségek harmonikus együttéléséhez és a közös érdekek védelméhez is.
