A társasházak működése és irányítása számos jogi és szervezési kérdést vet fel, amelyek megfelelő kezelése elengedhetetlen a lakóközösségek harmonikus együttélése érdekében. A törvényességi felügyelet biztosítja, hogy a társasházak tevékenysége összhangban legyen a vonatkozó jogszabályokkal és előírásokkal. Az alábbiakban részletesen bemutatjuk a társasházak feletti törvényességi felügyelet jogszabályi hátterét és gyakorlati megvalósítását.
Jogszabályi hátterek
A társasházak működését és felügyeletét Magyarországon több jogszabály is szabályozza. A legfontosabb ezek közül a 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról (Ttv.), amely részletesen ismerteti a társasházak alapításának, működésének és felügyeletének szabályait. Emellett a Polgári Törvénykönyv (2013. évi V. törvény) és a helyi önkormányzati rendeletek is tartalmaznak vonatkozó rendelkezéseket.
A Ttv. meghatározza a társasházak szervezeti és működési rendjét, beleértve a közös képviselő és a számvizsgáló bizottság feladatait, a közgyűlés működését, valamint a pénzügyi és gazdálkodási szabályokat. A törvényességi felügyelet a jegyző látja el, a törvényességi felügyelet nem terjed ki az olyan ügyre, amelyben bírósági, hatósági eljárásnak van helye.
Társasházak feletti törvényességi felügyeleti jogot a jegyző gyakorolja a 155/2015. (VI.25.) Korm. rendelet alapján, amely a jegyző társasházak feletti törvényességi felügyeletének eljárási szabályairól szól.
A jegyző hivatalból ellenőrzi, hogy a társasház:
- Alapító Okirata, Szervezeti Működési Szabályzata és azok módosítása megfelel-e a jogszabályoknak,
- működése, közgyűlési határozata megfelel-e a jogszabályoknak, az alapító okiratnak és szervezeti-működési szabályzatnak,
- működése megfelel-e a közgyűlési határozatokban foglaltaknak.
Abban az esetben, ha az ellenőrzés során valamelyik fent említett pontba ütközés állapítható meg, akkor a törvényesség nem áll fenn, aminek következményeként a jegyző felhívja a társasházat, hogy állítsa helyre a törvényességet.
Amennyiben a jegyző felhívásának a felhívástól számított 60 napon belül nem tesznek eleget, akkor a jegyző ennek érdekében a határidő leteltétől számított 30 napon belül bírósághoz fordulhat.
A közös képviselőt és az intézőbizottság elnökét együttműködési kötelezettség terheli a jegyző irányába. A jegyzőnek kötelesek átadni minden dokumentumot, ami szükséges a törvényességi felügyeleti eljárás lefolytatásához, valamint a helyszínen segíteni köteles őt.
155/2015. (VI.25.) Korm. rendelet meghatározza, hogy a törvényességi felügyeleti eljárásban a jegyző illetékességét a társasház fekvése határozza meg.
A Korm. rendelet 3. § szabálya alapján lehetőség van törvényességi felügyeleti eljárás hivatalból megindulására, mégpedig akkor, ha a jegyző hivatalból vagy bejelentés alapján szerez tudomást olyan körülményről, mely okot ad az eljárásra.
Bejelentéssel élhet:
- társasházi tulajdonostárs (akár meghatalmazott útján is)
- közös képviselő,
- intézőbizottság elnöke
A bejelentéssel egyidejűleg kötelesek a bejelentők igazolni a jogosultságukat. A tulajdonostársak az ilyen minőségüket a 30 napnál nem régebbi, nem hiteles tulajdoni-lapmásolattal (meghatalmazás esetén a 2013. évi V. törvény (Ptk.) szerinti meghatalmazással), a közös képviselők pedig a megválasztásáról szóló közgyűlési határozatot tartalmazó közgyűlési jegyzőkönyv-kivonattal.
A jegyzőnek kötelessége a bejelentést megvizsgálni.
Két eset lehetséges:
- Abban az esetben, ha a bejelentésre okot adó körülmény fennállása valószínűsíthető és a bejelentő igazolást is csatolt, akkor az eljárást a jegyző megindítja.
- Ellenkező esetben nem indítja meg az eljárást, amiről a bejelentőt köteles a bejelentés kézhezvételétől/szóbeli bejelentés napjától számított 30 napon belül írásban tájékoztatni a megtagadás indokaival együtt.
Az eljárás hivatalból történő megindítására, a tudomásszerzéstől 30 napon belül, de legkésőbb a körülmény bekövetkeztétől 1 éven belül van lehetősége a jegyzőnek.
Éven túl is meg kell indítani az eljárást két esetben:
- folyamatosan fennáll a körülmény,
- az a közgyűlési határozat végrehajtását érintő mulasztásban nyilvánul meg.
Törvényességi felügyelet a gyakorlatban
A jegyző feladata, hogy ellenőrizze a társasházak működésének jogszerűségét és szükség esetén intézkedéseket tegyen a jogszabályok betartásának biztosítása érdekében. A felügyeleti jogkör gyakorlása során a jegyző többek között az alábbi tevékenységeket végezheti:
- Dokumentumok ellenőrzése: A jegyző jogosult bekérni és ellenőrizni a társasház működésével kapcsolatos dokumentumokat, például a közgyűlési jegyzőkönyveket, a pénzügyi beszámolókat és a társasház alapító okiratát.
- Közgyűlések felügyelete: A jegyző ellenőrizheti, hogy a társasház közgyűlései az előírásoknak megfelelően kerülnek-e megtartásra, és a közgyűlési határozatok megfelelnek-e a jogszabályi követelményeknek.
- Panaszok kezelése: A jegyző feladata a társasházak lakóinak panaszainak kivizsgálása és a szükséges intézkedések megtétele a jogsértések orvoslása érdekében.
- Szankciók alkalmazása: Amennyiben a társasház működésében jogsértést észlel, a jegyző jogosult szankciókat alkalmazni, például felszólítani a jogsértő állapot megszüntetésére vagy pénzbírságot kiszabni.
Törvényességi felügyelet jelentősége
A törvényességi felügyelet kiemelt jelentőséggel bír a társasházak működésének átláthatósága és jogszerűsége szempontjából. Az ellenőrzési mechanizmusok biztosítják, hogy a társasházak tevékenysége összhangban legyen a jogszabályi előírásokkal, és ezáltal garantálják a lakók jogainak védelmét és a közösség érdekeinek érvényesülését.
- Az átláthatóság növelése: A törvényességi felügyelet hozzájárul a társasházak pénzügyi és működési átláthatóságához, ami elősegíti a lakók bizalmának erősítését és a közösségi együttműködés javítását.
- Jogviták megelőzése: Az időben történő és szakszerű felügyelet segít megelőzni a jogvitákat és a társasházak működéséből eredő konfliktusokat, mivel a jegyző hatékonyan közbe tud lépni a jogsértések orvoslása érdekében.
- Lakók érdekeinek védelme: A jegyző felügyeleti tevékenysége biztosítja, hogy a társasházak lakói érdekei megfelelő védelmet élvezzenek, és jogaik érvényesítése során támogatást kapjanak.
Összegzés
A társasházak feletti törvényességi felügyelet alapvető szerepet játszik a társasházak működésének jogszerűségének biztosításában és a lakók jogainak védelmében. A jogszabályi keretek és a jegyzői ellenőrzés hatékony eszközt nyújtanak a társasházak átláthatóságának és működési rendjének fenntartásához. Az együttműködés a jegyző és a társasházak között elősegíti a harmonikus és jogszerű közösségi élet kialakítását.
