Az új építésű ingatlanok vásárlása komoly befektetés, amely hosszú távra szóló döntést jelent a vásárlók számára. Az ilyen ingatlanok esetében kiemelten fontos a garanciális jogok ismerete és érvényesítése, mivel ezek biztosítják, hogy az ingatlan megfelelő minőségű és a szerződésben rögzített feltételeknek megfelelő állapotban kerül átadásra. Az alábbiakban részletesen ismertetjük az új építésű ingatlanokra vonatkozó garanciális jogokat és azok érvényesítésének módját.
Garanciális jogok jogszabályi háttere
Magyarországon az új építésű ingatlanok garanciális jogait több jogszabály is szabályozza. A legfontosabb ezek közül a Polgári Törvénykönyv (2013. évi V. törvény, Ptk.), amely részletesen ismerteti a szavatossági és jótállási jogokat. Emellett az egyes ágazati jogszabályok, például az építési törvény és az építésügyi szabályok, szintén tartalmaznak vonatkozó rendelkezéseket.
Ha jótállásról avagy köznapibb nevén garanciáról olvasunk, először inkább gondolunk valamilyen elektronikai eszközre, járműre, mint épületekre. Pedig önálló kormányrendelet a 181/2003. (XI.5.) Korm. rendelet vonatkozik a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásra.
Fontos azonban tisztázni azt, hogy a jótállás és a szavatosság a hibás teljesítésért való felelősség két külön formája.
Jótállás:
A jótállás (garancia) egy olyan kiegészítő jogi kötelezettség, amely során az eladó vállalja, hogy az ingatlan bizonyos időszak alatt hibátlanul fog működni, és ha mégis hiba lépne fel, azt ingyenesen kijavítja. A jótállási időszak általában 3 év, de egyes építési munkálatoknál és anyagoknál hosszabb is lehet. A jótállási időszak időtartamát lentebb részletezzük.
Már említettük, hogy a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról a 181/2003. (XI. 5.) Kormányrendelet foglalkozik.
Ki érvényesítheti a jótállási jogot?
- a lakás illetve lakóépület tulajdonosa
- a lakás vagy építmény tulajdonba adásáig a megrendelő
Kivel szemben érvényesíthető a jótállási jog?
- a vállalkozóval
- vagy az általa javításra kijelölt személlyel, illetve szervezettel szemben
A vállalkozó a bejelentett jótállási igény alapján tizenöt napon belül köteles a hibát megvizsgálni és a jogosult igényéről nyilatkozni.
A vállalkozó jótállási jegy kiállítására és átadására köteles, a jótállási igény ugyanis elsősorban ennek alapján érvényesíthető.
Fontos tudni, ha a vállalkozó nem adja át a jótállási jegyet vagy hiányosan tölti ki annak nincsen hatása a jótállási kötelezettségvállalás érvényességére! Ebben az esetben is jótállási felelőssége fennáll, vele szemben érvényesíthető a jótállási jog.
Mi a jótállás előnye?
A vállalkozó a jótállási időn belül a lakásban előforduló valamennyi, garanciális hiba miatt helytállni tartozik. Felelőssége alól csak akkor mentesül, ha bizonyítja, hogy a hiba oka a teljesítést, azaz a műszaki átadás-átvételt követően keletkezett. A bizonyítási eljárás általában szakértő bevonásával történik.
Mi a jótállás időtartama?
Kormányrendelet alapján az ingatlanok egyes részeihez kapcsolódóan 3 különböző időtartamú jótállásra kötelezi a kivitelezőket a jogszabály. A jótállás időtartama a műszaki átadás-átvételi eljárás befejezésének időpontjától számított!
1. kötelező jótállás időtartama 3 év: a Kormányrendelet 1. és 2. számú mellékleteiben foglalt épületszerkezetekre, továbbá lakás- és épületberendezések beépítésére, illetve beszerelésére, valamint a lakásokat kiszolgáló helyiségeire és részeire vonatkozik.
Ilyenek például: falak, kémények, főzőkészülékek, beépített bútorok.
2. kötelező jótállás időtartama 5 év: a 3. számú mellékletben foglalt épületszerkezetek és az azok létrehozásánál felhasznált egyes termékekre és anyagokra vonatkozik.
Ilyenek többek között: tetőhéjalások, nyílászáró szerkezetek, klíma- és szellőzőberendezések, liftek.
3. kötelező jótállás időtartama 10 év: a 4. számú mellékletben foglalt épületrészekre vonatkozik.
Ilyenek többek között: födém, teherhordó vázak, alapozási szerkezetek, talajvíz és talajnedvesség elleni szigetelések.
Mi történik ingatlan eladása esetén a jótállási jog érvényesíthetőségével?
Fontos, hogy az ingatlan átruházása esetén a jótállásból eredő jogok nem szűnnek meg. A fenti határidőkön belül az új tulajdonos is tudja érvényesíteni.
Szavatosság:
A szavatosság a szerződés teljesítése során felmerülő hibákért való felelősséget jelenti. Az ingatlan eladója a szavatossági időszak alatt felelős az ingatlanban felmerülő, a teljesítéskor már meglévő rejtett hibákért. A szavatossági időszak új építésű ingatlanok esetében általában 5 év.
Mit tegyünk akkor, ha a kivitelező esetleg már a jótállási igény érvényesítésekor felszámolás alá került?
Ekkor kerülhet előtérbe a szavatosság a hibás teljesítésért való felelősség másik formája.
A 2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről erre az esetre is megoldást nyújt, hiszen a szavatosság keretében az eladót is meg lehet keresni az igénnyel, egységesen 5 éven belül az ingatlan birtokba – adásától számítva.
Ebben az esetben viszont fontos, hogy a tulajdonos a hiba felfedezésétől számított 2 hónapon belül közölje a kötelezettel – az eladóval – szemben a hibát!
Ha a teljesítést követő hat hónapon belül a tulajdonos felismeri a hibát, a törvény vélelmezi, hogy ez a hiba már a teljesítés időpontjában fent állt. Ebben az esetben tehát nem tulajdonosnak kell a hiba okát és jellegét bizonyítania.
Pont ebben ragadható meg a jótállás és a szavatosság közötti egyik legalapvetőbb különbség, amely szerint az eladóval szembeni szavatosságnál – a fentiekben említett 6 hónapon túl- a tulajdonosnak kell a hiba okát és jellegét bizonyítania.
Garanciális jogok érvényesítése
Az új építésű ingatlanok vásárlói számos jogi eszközzel élhetnek a garanciális jogok érvényesítése érdekében:
- Hibabejelentés: Az ingatlan átadását követően a vásárlónak lehetősége van a felfedezett hibák bejelentésére. A hibabejelentést írásban kell benyújtani az eladóhoz vagy a kivitelezőhöz, részletezve a hiba jellegét és annak pontos helyét.
- Javítási kötelezettség: Az eladó vagy a kivitelező köteles a bejelentett hibákat a szavatossági vagy jótállási időszak alatt kijavítani. A javításnak a bejelentést követően ésszerű időn belül meg kell történnie.
- Kártérítés: Amennyiben a hiba kijavítása nem történik meg időben vagy megfelelő módon, a vásárló jogosult kártérítést követelni. A kártérítés magában foglalhatja a hiba kijavításának költségeit, valamint az ebből eredő egyéb károkat is.
- Bírósági eljárás: Ha a felek között nem születik megállapodás a hiba kijavításáról vagy a kártérítésről, a vásárló bírósági eljárást indíthat az eladóval vagy a kivitelezővel szemben a jogai érvényesítése érdekében.
Fontos tudnivalók
Az új építésű ingatlanok garanciális jogainak érvényesítése során fontos néhány alapvető szempont figyelembevétele:
- Dokumentáció: Az ingatlan átadásakor kapott dokumentumokat, beleértve a használatbavételi engedélyt, a műszaki leírásokat és a garancialevelet, gondosan meg kell őrizni, mivel ezek alapvető fontosságúak a garanciális jogok érvényesítéséhez.
- Szakértői vélemény: Komplexebb hibák esetén érdemes független szakértőt bevonni a hiba feltárására és a javítási költségek meghatározására.
- Határidők: A hibabejelentéseket és a jogérvényesítési lépéseket mindig a jogszabályokban meghatározott határidőkön belül kell megtenni, hogy elkerüljük a jogvesztést.
Összegzés
Az új építésű ingatlanok vásárlása során a garanciális jogok ismerete és érvényesítése alapvető fontosságú a vásárlók számára. A jogszabályi keretek biztosítják, hogy a vásárlók védelmet kapjanak az esetleges hibák és hiányosságok ellen, valamint hogy az ingatlan megfeleljen a szerződésben foglalt feltételeknek. Az ingatlanvásárlóknak érdemes alaposan tájékozódniuk a szavatossági és jótállási jogokról, és szükség esetén szakértő segítséget igénybe venniük jogaik érvényesítése érdekében.
E blogbejegyzés is tájékoztatás céljából készült. Hisszük, hogy a korrekt, világos kommunikáció megkönnyíti a társasházkezelő és a tulajdonosok együttműködését. Folyamatosan figyelembe vesszük a felmerülő gyakorlati esetek megoldásánál a vonatkozó jogi szabályozást és törekszünk a tulajdonosok felé a különböző megoldási lehetőségek bemutatására.
