Korábbi blogbejegyzésünkben már foglalkoztunk a közös képviselő leváltásának körülményeivel, most pedig a gyakorlati kivitelezést szeretnénk részletesen bemutatni. A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Társasházi törvény) előírja:
„Kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend, az ok és a közgyűlési határozatra tett javaslat megjelölésével írásban kérték. Ha a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a kérés kézhezvételétől számított 30 napon belüli időpontra a közgyűlést nem hívja össze, azt a harmincadik napot követő 15 napon belüli időpontra a számvizsgáló bizottság, ennek elmulasztása esetén az összehívást kérő tulajdonostársak vagy az általuk írásban megbízott bármely tulajdonostárs jogosult összehívni.” (35. § (2) bekezdése)
A közgyűlés összehívásának feltételei a tulajdonosok részéről:
1. Tulajdoni hányad legalább 10%-a:
- Az összehívást kezdeményező tulajdonostársak tulajdoni hányadának el kell érnie a 10%-ot. Ez lehet több tulajdonos összesített tulajdoni hányada, de akár egyetlen tulajdonostárs is kezdeményezheti, ha tulajdoni hányada eléri a 10%-ot.
- Ha kisebb arányú tulajdoni hányaddal kérik a közgyűlés összehívását, a közös képviselő dönthet az összehívásról, de erre nem kötelezhető.
2. Írásbeliség:
- A kezdeményezést írásban kell benyújtani a közös képviselőhöz. Az írásbeliség megítélése a Polgári Törvénykönyv (2013. évi V. törvény) rendelkezésein alapul, ami azt jelenti, hogy az sms vagy az e-mail (általában) nem minősül írásbelinek.
- Ha a társasház Szervezeti és Működési Szabályzatában az e-mail írásbelinek minősül, akkor ez a forma is elfogadható. Azonban a jogviták elkerülése érdekében javasolt a főszabály szerinti, írásos dokumentum használata. Ehhez ajánlott a mellékelt levél és aláírási ív kitöltése.
Levél és aláírási ív letöltése
3. Konkrét javaslat:
- A kezdeményezésben meg kell jelölni a közgyűlés összehívásának konkrét okát és a közgyűlési határozatra tett javaslatot. Például: „A rendkívüli közgyűlés összehívásának oka, hogy a közös képviselőt a tulajdonostársak le kívánják váltani.”
Mi történik, ha nem hívják össze a közgyűlést?
1. A közös képviselő nem hívja össze a közgyűlést:
- Ha a közös képviselő a kezdeményezés átvételétől számított 30 napon belüli időpontra nem hívja össze a közgyűlést, a Számvizsgáló Bizottság köteles és jogosult ezt megtenni a 30. napot követő 15 napon belül.
- Az összehívásra vonatkozó szabályokat be kell tartani, például a meghívót legkésőbb 8 nappal a közgyűlés előtt kell elküldeni.
2. Ha a Számvizsgáló Bizottság sem hívja össze a közgyűlést:
- Ebben az esetben a kezdeményező tulajdonostársak maguk is összehívhatják a közgyűlést a Számvizsgáló Bizottság kötelezettségének lejártát követően, azaz a 30. napot követő 15. nap után.
A közgyűlés tulajdonosi összehívásának lehetőségei:
1. Együttesen történő összehívás:
- Valamennyi kezdeményező tulajdonostársnak együttesen kell összehívni a közgyűlést és aláírni a meghívót.
2. Írásban megbízott tulajdonostárs:
- A kezdeményezők írásban megbízhatnak egy tulajdonostársat, aki egyedül írja alá és küldi el a meghívót.
A meghívó tartalmára, kézbesítésére és a közgyűlés határozatképességére vonatkozó szabályokat ebben az esetben is be kell tartani.
Ha a közgyűlés megszavazza az új közös képviselő megválasztását, az új képviselő megköti a szerződést, majd átveszi a társasház dokumentumait az előző közös képviselőtől.
Záró gondolatok:
A közös képviselő leváltásához a közgyűlés döntése szükséges. A közgyűlés, mint a társasház legfőbb döntéshozó szerve, dönt a közös képviselő személyéről. Ha közös képviselőt keres vagy le szeretné váltani a jelenlegit, ehhez egy közgyűlési határozat szükséges, amely felmenti a jelenlegi közös képviselőt és megválasztja az újat.
A teljes folyamat során szívesen nyújtunk segítséget.
